瑕疵擔保責任如何判定？

無論購入新成屋、預售屋、中古屋，屋內若有瑕疵一定是件令人頭疼的事，此時，民眾就可要求賣家履行瑕疵擔保責任，來保障自身權益，但行使瑕疵擔保責任有什麼限制嗎瑕疵擔保通常用於買賣交易時，賣家須擔保自己出售的東西不會滅失或減少價值，有瑕疵也須事先告知買家。若後續買家發現商品與原先約定具有差異，則買家有權要求賣家履行瑕疵擔保責任，可主張：

1. 減少價金：買家可向賣家請求減少買賣房屋所需要支付的價金。

2. 解除契約：亦可申請解除契約，但若法官評判解除契約「顯失公平」則買家僅能主張減少價金。如：屋內有幾處漏水問題，但買賣物其他功能正常，若想解除契約，通常會被判定為「顯失公平」。

根據民法第354條規定，買賣中的「瑕疵」可定義為以下3大類：

1. 價值減損：買賣物價值降低，導致該物於市場上的交換價值不如買賣契約時所約定，如：凶宅、輻射屋等。

2. 效用減損：買賣物的常用效能減損，例如：漏水、壁癌、坪數不足、產權及使用權爭議（頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋）等等。

3 欠缺契約預定的保證品質：買賣物並未達成簽署契約中所提及的功效或品質。

除上述定義，還須同時符合2個條件，才構成瑕疵：

契約成立前，買家並不知道有瑕疵。

賣家交屋時或交屋前就已存在瑕疵。

瑕疵擔保責任常見問題

Ｑ、瑕疵擔保責任時效性？

自交屋日起計算，瑕疵擔保責任5年內即喪失，因此若買家未於5年內主張瑕疵擔保權利，則喪失請求權。若買家依規定通知賣家行使瑕疵擔保責任，賣家於6個月內未作積極處理，買家可以於通知後6個月內提起訴訟，使賣家負起瑕疵擔保的義務。

Ｑ、若交屋後才產生瑕疵情形，賣家要付瑕疵擔保責任嗎？

不需要，除非買家可以證明該瑕疵是在交屋前就產生，否則依據民法第373條規定，從賣家交屋時起，房屋的利益及危險，均由買家承受負擔，但契約另有訂定者，則不在此限。因此民眾在驗收房屋時一定要仔細檢查有無瑕疵，才能保障自身權益。